各县（区）人民政府，市级有关部门（单位）：

为进一步整顿和规范全市物业服务市场秩序，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，充分发挥物业管理在社会治理中的基础作用，按照《中华人民共和国物权法》《中共中央国务院关于进一步加强和完善城乡社区治理的意见》及《四川省物业管理条例》等有关规定，制定本意见。

一、明确总体目标

（一）充分发挥物业管理在社会管理和社会治理中的基础性作用，建立横向到边、纵向到底的社会治理新体系，做到管理进小区、法制进小区。

（二）努力打造一批物业管理品牌企业，培育一批省优、市优物业项目，建设一批专业的物业管理队伍，促进物业管理规范有序。

（三）全市城镇新建住宅项目物业管理覆盖率实现100%，眉山主城区物业管理覆盖率五年内达到85%以上，县城、集镇物业管理覆盖率达到80%以上。

二、确立工作原则

（一）坚持业主自治、专业服务原则。充分发挥业主在物业管理中的主人公作用，业主委员会按照自治的原则对小区实施统筹管理，由业主委员会选聘专业物业服务企业具体管理。

（二）坚持属地管理、条块结合原则。建立县（区）负总责、乡（镇、街道）主抓、社区负责、部门协同的管理体制，由乡（镇、街道）统筹协调辖区内的物业管理工作，相关部门依据职责分工抓好指导和执法工作。

（三）坚持政府引导、分类管理原则。新建物业项目通过公开招标选聘物业服务企业实施管理，老旧小区通过改造提升后引进专业物业服务企业实施管理，开放式住宅小区由社区牵头分区域实施物业管理。

（四）坚持依法监管、规范管理原则。县（区）房管部门牵头物业服务企业的考核评价及物业服务市场的监管，相关职能部门依法对物业管理实施指导和对小区内违法行为实施处罚。

三、理顺管理体制

（一）县（区）人民政府对行政区域内的物业管理工作负总责。统筹管理与协调辖区内的物业管理活动，组织街道办（乡、镇政府）、社区居委会帮助物业管理区域业主开展物业管理。将物业管理纳入现代服务业发展规划并列入考核目标，加强行业管理，提高专业化水平，促进物业行业发展。

（二）乡（镇、街道）负责本辖区内的物业管理组织领导工作。配合物业主管部门科学划定社区物业管理区域，组建辖区物业管理业主委员会，指导业主大会和业主委员会换届工作，督促业主大会和业主委员会依法履职。建立和召集辖区物业管理联席会议，指导社区居委会、人民调解委员会等组织及时协调处理住宅小区物业管理中的矛盾纠纷，建立投诉受理制度，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉纠纷。

（三）社区居委会协助乡（镇、街道）开展物业管理有关工作。监督指导业主大会和业主委员会依法履行职责。组织业主委员会制定管理制度及业主大会议事规则，指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，监督协调物业服务企业的管理活动，及时处理、解决本社区内住宅小区的物业管理问题。业主大会、业主委员会的决策凡涉及到事关小区稳定和业主重大权益的事项，要事先征求社区居委会意见。

（四）住房城乡建设（房管）部门负责辖区内物业管理的监督指导。负责贯彻执行有关物业管理的法律法规和政策，对物业服务企业实施监督考核与评价，定期或不定期组织物业从业人员培训。

（五）发展改革、公安、环境保护、城管执法、城乡规划、工商等部门根据各自职责，依法纠正和查处小区内私搭乱建、占用绿地、违规装修、无照经营、污染环境、违规出租、安全防范措施未落实等违法违规行为，配合乡（镇、街道）和社区开展好物业服务企业培训指导及业主法制宣传教育等工作。

（六）明确业主和物业服务企业在物业管理中的主体责任。积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，探索对不文明居住行为的惩戒制约机制。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

四、完善工作机制

（一）成立物业管理委员会，落实物业管理联席会议制度。成立由街道办（乡、镇政府）、社区居委会和发展改革、公安、环境保护、城管执法、城乡规划、工商等相关职能部门及水电气等能源部门组成的物业管理委员会，由街道办（乡、镇政府）负责召集物业管理委员会有关单位每季度至少召开一次物业管理联席会议，通报街道办（乡、镇政府）辖区内的物业管理情况，协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题。

（二）建立物业管理部门联动机制。针对物业管理中发现的突出违法违规行为，由街道办（乡、镇政府）书面函告相关职能部门，由涉及的职能部门牵头开展联合集中整治，其他有关职能部门根据职责分工积极配合。各相关职能部门负责牵头制订小区物业管理专项规定。

（三）建立物业管理片区管理制度。城乡规划、城管执法、住房城乡建设等职能部门根据职责分工设立物业管理网格员，每个乡（镇、街道）应协调两名执法人员，对物业管理网格员、工作人员等发现的问题进行及时有效的处理。每个社区安排一名管理人员，及时收集汇总辖区内物业管理中发现的问题，组织纠正整改。

（四）建立物业服务企业考评制度。市房管部门负责制订全市物业服务企业考核评价标准，县（区）房管部门牵头会同乡（镇、街道）、社区具体实施考核评价，考核结果经物业管理联席会议确认，由县（区）房管部门每季度向社会公布，并记入企业信用信息系统。

（五）建立市、县（区）、街道（乡、镇）、社区四级投诉网络体系。在市房管部门、各县（区）房管部门、街道办（乡、镇政府）、社区居委会分别设立物业管理工作投诉点。物业服务企业应在各小区物业管理办公室设立投诉点，有条件的应在小区业主委员会办公室设立投诉点。投诉人向业主委员会、物业服务企业投诉后，对处理情况不满意的，可向社区居委会、街道办（乡、镇政府）、县（区）房管局、市房管局设立的投诉点逐级申请复核。各级投诉点在受理投诉后，要及时调查处理，并定期在一定范围内公告投诉及处理情况。

五、突出工作重点

（一）规范业主委员会建设。乡（镇、街道）根据社区管理和业主自治的原则，组织指导小区业主建立业主委员会和召开业主大会，社区居委会帮助和指导业主委员会制订管理规则、选聘物业服务企业。

（二）规范物业服务企业监管。乡（镇、街道）要组织社区每月对辖区内物业管理进行一次检查，县（区）房管部门要每季度对辖区内物业管理工作进行一次抽查，对物业服务企业管理不规范、服务不到位的及时整改并通报公示。

（三）规范新建小区物业管理。新建住宅小区必须按规定配建物业管理用房（包括业主委员会活动用房），物业管理用房原则上设置在一、二层，不得设置在地下室或半地下室。物业管理用房可分处设置，但每处建筑面积不得小于50平方米。物业管理用房（包括业主委员会活动用房）面积按计入容积率的总建筑面积的千分之二配置，面积最小不得小于20平方米，最大不超过600平方米。在开发建设期间，开发建设单位负责落实前期物业管理，物业交付使用15日前完成物业承接查验，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业和业主委员会要做好衔接工作。

（四）规范老旧小区物业管理。对具有封闭空间但物业配套设施不完善的老旧小区，乡（镇、街道）和社区要多方筹措资金，实施老旧小区物业管理配套设施综合改造。对通过综合改造后具备条件的小区，由业主委员会选聘物业服务企业实施管理；对尚不具备物业服务企业进入的小区，由小区业主委员会牵头直接实施管理。要通过规划、建设、管理等措施，努力缓解小区“停车难”矛盾，逐步加大老旧小区绿化建设力度，努力提升老旧小区绿化布局和绿化品质。

（五）规范开敞区域物业管理。对不是小区的城镇开敞式住宅区域，由乡（镇、街道）组织划定管理区域，实行社区管理和物业管理相结合的网格化管理，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，消除城镇社区管理和物业管理死角。

（六）规范小区电梯安全管理。小区电梯必须明确电梯使用单位，电梯未明确使用单位的，不得投入使用。电梯使用单位应在电梯投用前或投用后30日内办理使用登记手续，取得使用登记证书，按时申报定期检验，配备持证电梯安全管理人员。物业服务企业受托管理电梯的，应当履行电梯安全管理责任，做好电梯日常运行管理，并公开电梯安全管理相关记录。

（七）规范住宅小区装饰装修专项管理。严格装饰装修备案管理，并建立装饰装修、零星施工动态巡查制度，及时发现拆除承重墙、违法搭建等违规施工行为并及时予以劝阻、制止，督促指导物业服务企业落实相关管理规范和要求，切实加强对住宅小区装饰装修活动的管理。

（八）规范城市网格化管理。充分发挥网格化综合管理优势，逐步实现“网格化管理、精细化服务、全民化监督”的社区服务，畅通物业管理信息的反馈渠道，加大城市网格化管理对小区内综合管理问题的处置解决力度，推动乡（镇、街道）和社区形成发现、受理、处置解决问题的有效循环，提高问题发现率和处置率。

六、开展专项整治

（一）开展小区私搭乱建专项整治。县（区）人民政府牵头对小区内私搭乱建、改变用途等进行专项整治，对在屋顶、绿地内违章搭建的建筑物、构筑物依法实施拆除。城乡规划、住房城乡建设部门负责督促破墙（承重墙）开店、住改商等擅自改变住宅用途的限期整改。在小区业主委员会选聘物业服务企业之前，城乡规划部门负责对小区内私搭乱建等进行专项整治。

（二）规范小区治安防范工作。属地派出所会同综治部门每季度对小区技防设施安装使用情况、物业公司治安防范措施落实情况进行一次检查，及时通报检查结果。

（三）开展小区物业缴费专项整治。由乡（镇、街道）和社区居委会牵头对物业服务缴费进行清理，通过法院依法催收、媒体集中曝光等方式，集中清理一批小区“老赖”和物业服务费欠帐，建立规范有序的物业秩序和经费保障机制。

七、强化工作保障

（一）强化组织领导。成立物业管理工作领导小组，由分管副市长担任领导小组组长，发展改革、公安、民政、环境保护、住房城乡建设、城管执法、城乡规划、工商等部门负责同志为成员，负责全市物业管理工作的领导、协调工作。各县（区）对应成立领导小组，负责辖区内物业管理的统筹、协调工作。乡（镇）和社区落实专门人员负责物业管理的具体工作。市、县（区）、街道办（乡、镇政府）每年要安排住宅小区物业管理专项经费。

（二）强化工作考核。由乡（镇、街道）牵头，在每年1月、7月分别对相关部门推进物业管理工作情况实施考核。东坡区街道办对辖区内市级相关部门物业管理工作情况实施考核，考核结果经市物业管理领导小组审定后纳入目标考核。

（三）强化宣传教育。房管部门负责物业管理法律法规的宣传，相关部门负责各专项法律法规的宣传，乡（镇、街道）负责业主的教育引导。房管部门每季度开展物业管理示范小区和后进小区评选活动，积极引导物业服务企业提高服务意识和服务质量，评选结果在市内有关媒体公告。

八、附则

本意见自下发之日起施行，办公楼、商业楼的物业管理可参照执行。

附件：眉山市物业管理各职能部门（单位）职责分工

眉山市人民政府办公室

2017年8月23日

附件

眉山市物业管理各职能部门（单位）职责分工